Mamy XXI wiek, więc zasłużyliśmy na to, by wycenić własne (lub cudze) mieszkanie, siedząc w kapciach, przed komputerem, w czasie potrzebnym do zaparzenia słabej herbaty.

Automatyczne modele wyceny

Amerykanie mają Zillow, Brytyjczycy Zooplę, Hiszpanie Tinsę, a my mamy Cenatorium. Firmy te wprowadziły nowoczesne technologie, sztuczną inteligencję i machine learning na rynek nieruchomości. U podstaw sukcesu wszystkich tych firm leży jednak ogromna liczba danych. Cenatorium, z którym współpracuję przy pracy doktorskiej, zebrało szczegółowe informacje o ponad 4,6 mln transakcji. To największa, stale uaktualniana baza w Polsce, obejmująca ponad 95 proc. rynku.

Jeśli znasz ceny, cechy nieruchomości, potrafisz ustalić i ocenić ich wpływ na wartość mieszkania, nanieść lokum na szczegółową, uaktualnianą mapę otoczenia, tylko kilka klików dzieli cię od wyceny porównawczej nieruchomości. Model automatycznej wyceny nieruchomości (AVM) Cenatorium wykorzystuje zaawansowane algorytmy z dziedziny uczenia maszynowego, takie jak: sieci neuronowe, kriging czy różne modele oparte na drzewach decyzyjnych (RandomForest lub Xgboost). Przepraszam za naukowy język, ale może ktoś będzie chciał skopiować pomysł – śmiało 😉 Więcej o metodologii tutaj

Po co wyceniać mieszkanie?

Co miesiąc dochodzi do kilkunastu tysięcy transakcji na tym rynku. Może masz zamiar wkrótce być po jednej ze stron takiej transakcji? Chcesz przedwcześnie spłacić kredyt hipoteczny? Nie wiesz, czy zainwestować w kawalerkę na wynajem? A może nie wiesz, ile zażądać za najem? Z odsieczą przychodzi właśnie Urban.one, czyli konsumencja wersja AVM Cenatorium. Dość teorii, zobaczcie na przykładzie mojego mieszkania:

Wycena opiera się na transakcjach podobnymi mieszkaniami, w najbliższym otoczeniu, o podobnych parametrach. Bazują na ostatnich umowach dostępnych w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości (baza utrzymywana przez samorządy, do której musi trafić każda transakcja).

Kwitnie rynek wynajmu (długo- i krótkoterminowego).  Bazując na formularzach podatkowych, ponad 600 tys. osób wykazuje dochody z najmu, a ponad 50 tys. osób żyje wyłącznie z najmu. I tu Urban.one przychodzi z pomocą:

Otoczenie ma znaczenie

Trzy główne czynniki wpływające na wartość nieruchomości? Wiadomo: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja.

Ostatnio, zwłaszcza w Warszawie, dołożyłbym jeszcze jeden – smog.

Urban.one (kliknij po wycenę) działa w 27 miastach w Polsce. To:

BIAŁYSTOK, CZĘSTOCHOWA, GDYNIA, KIELCE, LEGNICA, OLSZTYN, POZNAŃ, SOPOT, WARSZAWA, BIELSKO-BIAŁA, ELBLĄG, GORZÓW WIELKOPOLSKI, KOSZALIN, LUBLIN, OPOLE, RADOM, SZCZECIN, WROCŁAW, BYDGOSZCZ, GDAŃSK, KATOWICE, KRAKÓW, ŁÓDŹ, PŁOCK, RZESZÓW, TORUŃ i ZIELONA GÓRA

„Moje mieszkanie jest wyjątkowe i żaden automat go nie wyceni” – mogłeś przez chwilę pomyśleć. Zgoda, ale perfekcyjnej wyceny nikt Ci nie zagwarantuje. Także dużo droższy rzeczoznawca majątkowy, omylny jak każdy człowiek. Wyjątkowość twojego mieszkania ma jednak wybitnie subiektywny wymiar, a rynek może nie przywiązywać wagi do muszli Villeroy & Boch czy pamiątkowym kredensie po babci. Bezwględna wycena AMV traktuje mieszkanie jak towar i bazuje na jego cechach ekonomicznych. Jest całkowicie obiektywna. I o to właśnie chodzi.

Wycena mieszkania kosztuje 39 zł. Cenatorium jest partnerem sekcji nieruchomości na moim bloku zByka, który właśnie czytasz.